اصطلاحات رایج حقوقی در حوزه املاک: راهنمای جامع برای صاحبان املاک و سرمایه‌گذاران
دنیای املاک و مستغلات، دنیایی پر از واژه‌ها و اصطلاحات تخصصی است که آشنایی با آن‌ها برای هر صاحب ملک، خریدار، فروشنده و سرمایه‌گذار در این حوزه ضروری است. عدم آگاهی از این اصطلاحات می‌تواند منجر به ابهامات، سوءتفاهم‌ها و حتی مشکلات حقوقی جدی شود. در این مقاله از همیار بیمه، قصد داریم به مهمترین و رایج‌ترین اصطلاحات حقوقی حوزه املاک بپردازیم تا شما را در درک بهتر فرآیندهای خرید، فروش، اجاره و سرمایه‌گذاری در این بازار یاری کنیم.
چرا آشنایی با اصطلاحات حقوقی املاک اهمیت دارد؟
- کاهش ریسک‌های حقوقی: با شناخت دقیق اصطلاحات، می‌توانید حقوق و تعهدات خود را بهتر درک کرده و از وقوع اختلافات و دعاوی حقوقی جلوگیری کنید.
- تصمیم‌گیری آگاهانه: فهم صحیح مفاهیم به شما کمک می‌کند تا در زمان خرید، فروش یا اجاره ملک، تصمیمات هوشمندانه‌تر و آگاهانه‌تری بگیرید.
- افزایش اعتماد به نفس در معاملات: وقتی با زبان متخصصان این حوزه آشنا باشید، با اعتماد به نفس بیشتری در مذاکرات و بستن قراردادها شرکت خواهید کرد.
- محافظت از منافع: آگاهی از جزئیات حقوقی، ابزاری قدرتمند برای محافظت از منافع مالی و حقوقی شما در هر معامله ملکی است.
اصطلاحات کلیدی در حوزه املاک:
1. سند مالکیت:
مهمترین و اساسی‌ترین مدرک اثبات مالکیت یک ملک است. این سند انواع مختلفی دارد:
- سند تک برگ: جدیدترین نوع سند مالکیت که از سال ۱۳۹۰ به بعد صادر می‌شود و حاوی اطلاعات جامع ملک و مالک است.
- سند منگوله دار (دفترچه‌ای): نوع قدیمی سند مالکیت که قبل از سال ۱۳۹۰ صادر می‌شد و به صورت دفترچه‌ای با صفحات متعدد است.
- سند اعیانی: سندی که تنها مالکیت بنای احداث شده روی زمین را مشخص می‌کند و نه خود زمین را. معمولاً در مواردی که زمین وقفی است یا مالک زمین و بنا متفاوت باشند، صادر می‌شود.
- سند عرصه: سندی که مالکیت زمین را مشخص می‌کند.
- سند مشاع: سندی که مالکیت سهم یک یا چند نفر از کل ملک را به صورت مشترک و بدون افراز (تفکیک) مشخص می‌کند.
- سند شش دانگ: معتبرترین نوع سند مالکیت که نشان‌دهنده مالکیت تمام و کمال (شش جهت) یک ملک توسط یک نفر یا چند نفر به صورت مشاع است.
2. افراز:
به معنای تقسیم و جداسازی سهم هر یک از شرکای ملک مشاعی به صورت مستقل و مشخص است. پس از افراز، برای هر سهم، سند مجزا صادر می‌شود.
3. تفکیک:
به معنای تقسیم یک قطعه زمین بزرگ یا یک آپارتمان به چند واحد کوچک‌تر است. تفکیک در اداره ثبت انجام شده و برای هر واحد تفکیک شده، سند مجزا صادر می‌گردد. (با افراز متفاوت است؛ افراز بین شرکا و تفکیک برای ایجاد واحدهای جدید است.)
4. حق ارتفاق:
حقی است که به موجب آن، صاحب ملک می‌تواند برای استفاده بهتر از ملک خود، از ملک دیگری عبور کند یا از مجرای آب آن استفاده نماید. مثلاً حق عبور از ملک همسایه برای رسیدن به ملک خود.
5. حق انتفاع:
حقی است که به موجب آن، شخص می‌تواند از منافع ملک دیگری بهره‌برداری کند، بدون آنکه مالک عین ملک باشد. مثلاً حق سکونت رایگان در ملک کسی تا زمان فوت.
6. اجاره‌نامه:
قراردادی کتبی یا شفاهی بین موجر (صاحب ملک) و مستاجر است که به موجب آن، موجر منافع ملک خود را در ازای دریافت اجاره‌بها، برای مدت معینی به مستاجر واگذار می‌کند.
7. رهن:
به معنای گرو گذاشتن مالی (معمولاً ملک) نزد طلبکار (مرتهن) در ازای دریافت وام یا تضمین پرداخت دین است. در بازار مسکن، معمولاً به “رهن کامل” یا “رهن و اجاره” اشاره دارد که مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه نزد موجر می‌گذارد و در صورت رهن کامل، اجاره‌ای پرداخت نمی‌کند.
8. سرقفلی:
حقی است که به موجب آن، مستاجر یک ملک تجاری، در ازای مبلغی، حق ادامه فعالیت در ملک را برای خود تثبیت می‌کند و موجر نمی‌تواند به راحتی او را بیرون کند. این حق قابل انتقال است.
9. حق کسب و پیشه:
حقی است که در قوانین گذشته، به مستاجر اماکن تجاری که فعالیت تولیدی یا تجاری خاصی را انجام می‌دادند، تعلق می‌گرفت و در صورت تخلیه ملک، موجر باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به او پرداخت می‌کرد. با قوانین جدیدتر، این حق عمدتاً به سرقفلی تبدیل شده است.
10. مبایعه‌نامه:
قراردادی است که بین فروشنده (بایع) و خریدار (مشتری) برای خرید و فروش ملک تنظیم می‌شود. این قرارداد، قولنامه خرید و فروش ملک است و متعهدین را ملزم به تنظیم سند رسمی انتقال می‌کند.
11. قولنامه:
معمولاً به توافق اولیه و پیش‌قرارداد شفاهی یا کتبی برای خرید و فروش ملک گفته می‌شود که تعهد به تنظیم قرارداد اصلی (مبایعه‌نامه) را ایجاد می‌کند. در عرف بازار، گاهی به جای مبایعه‌نامه نیز استفاده می‌شود، اما از نظر حقوقی مبایعه‌نامه قوی‌تر و رسمی‌تر است.
12. کاداستر:
سیستم جامع اطلاعاتی املاک است که شامل نقشه‌های دقیق و اطلاعات حقوقی مربوط به هر قطعه زمین و ملک است. هدف آن، شفاف‌سازی مالکیت‌ها و جلوگیری از اختلافات ملکی است.
13. پایان کار:
گواهی است که توسط شهرداری پس از اتمام ساخت و ساز و تایید انطباق ساختمان با نقشه‌ها و مقررات شهرسازی صادر می‌شود. بدون این گواهی، امکان گرفتن سند تفکیکی یا انتقال سند وجود ندارد.
14. سند رسمی:
سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا نزد مامورین صالح (مانند اداره ثبت اسناد و املاک) تنظیم شده و دارای اعتبار قانونی بالایی است. (مانند سند تک برگ)
15. سند عادی:
سندی است که توسط افراد عادی و بدون دخالت مراجع رسمی تنظیم می‌شود و فاقد اعتبار سند رسمی است، اما در صورت اثبات صحت، می‌تواند در مراجع قضایی مورد استناد قرار گیرد. (مانند قولنامه دست‌نویس)
16. ملک وقفی:
ملکی که منافع آن برای اهداف خیرخواهانه یا مذهبی وقف شده است و عین ملک قابل خرید و فروش نیست، اما منافع آن (مثل اجاره) می‌تواند مورد معامله قرار گیرد.
17. معامله فضولی:
معامله‌ای است که توسط شخصی بدون داشتن نمایندگی یا اجازه از طرف مالک اصلی، انجام می‌شود. این معامله غیرنافذ است و صحت آن منوط به تایید یا رد مالک اصلی است.
18. اعیانی:
به معنای بنا یا ساختمان احداث شده بر روی زمین است.
19. عرصه:
به معنای زمین زیربنای ساختمان است.
20. سرقفلی، حق کسب و پیشه و تجارت:
اگرچه این سه اصطلاح گاهی به جای یکدیگر به کار می‌روند، اما از نظر حقوقی دارای تفاوت‌های ظریفی هستند. سرقفلی حقی است که موجر در ابتدای اجاره یک ملک تجاری از مستاجر دریافت می‌کند تا ملک را به او اجاره دهد. حق کسب و پیشه و تجارت (که در قوانین قدیم بیشتر رواج داشت) حقی بود که به مستاجر به دلیل فعالیت تجاری و ایجاد رونق و اعتبار در ملک، پس از پایان قرارداد اجاره و در صورت تخلیه، تعلق می‌گرفت. با قوانین جدیدتر، تمرکز بیشتر بر سرقفلی است.
21. فک رهن:
به معنای آزاد کردن ملک از گرو و رهن، پس از تسویه کامل بدهی یا اتمام تعهدات مربوط به رهن است.
22. پلاک ثبتی:
شماره‌ای منحصر به فرد که اداره ثبت اسناد و املاک به هر قطعه زمین یا ملک اختصاص می‌دهد و برای شناسایی و ثبت رسمی ملک به کار می‌رود.
23. مفروز:
ملکی که سهم هر یک از شرکا در آن کاملاً تفکیک و جدا شده و هر سهم دارای پلاک ثبتی مستقل است.
24. ثمن معامله:
مبلغی که خریدار در ازای خرید ملک به فروشنده می‌پردازد.
25. فسخ قرارداد:
برهم زدن و بی‌اعتبار کردن قرارداد پیش از اتمام مدت آن یا انجام تعهدات، با دلایل موجه قانونی یا توافق طرفین.
نتیجه‌گیری
آشنایی با اصطلاحات حقوقی رایج در حوزه املاک، نه تنها یک مزیت، بلکه یک ضرورت برای هر فردی است که در این بازار فعال است. این دانش به شما کمک می‌کند تا با دیدی بازتر و اطمینان خاطر بیشتری در معاملات خود قدم بگذارید و از منافع خود به بهترین شکل ممکن دفاع کنید. همیار بیمه همواره تلاش می‌کند تا با ارائه اطلاعات جامع و کاربردی، شما را در مسیر آگاهی و موفقیت در حوزه‌های مختلف، از جمله املاک و مستغلات، یاری رساند.
اگر سوالی در مورد هر یک از این اصطلاحات دارید یا نیاز به مشاوره تخصصی در زمینه املاک و بیمه دارید، با کارشناسان ما در تماس باشید.